Pourquoi l’immobilier est-il si cher en France ?

Encore un article qui démontre que les politiques immobilières de ces 25 dernières années sont totalement et parfaitement contre-productives.

On y trouve une explication factuelle du pourquoi Duflot, Cosse sont des incompétents incultes et lignardes et pourquoi leurs prédécesseurs ne sont pas meilleurs.

Source 

Par Régis André.

Le logement est un des problèmes majeurs rencontrés par les Français, spécialement par les moins fortunés qui sont souvent aussi les plus jeunes. Les prix ont explosé depuis 1997 ; ils ont ainsi plus que doublé en moyenne en métropole, et ont été multipliés par 3.5 à Paris) La France de 2016 est-elle à ce point différente de celle de 1997 pour expliquer une telle flambée ? Ce qui a le plus changé en matière de logement depuis 1997 est la réglementation, spécialement en ce qui concerne les logements sociaux, et c’est bien de ce côté qu’il faut regarder. Une analyse détaillée montre que cette explosion des prix est presque entièrement due à des réglementations délirantes en matière de logement.

Une des règles folles aboutissant à l’explosion des prix de l’immobilier est celle consistant à imposer dans les villes un quota de 25% de logements sociaux (loi SRU du 18 janvier 2013 votée sous Madame Duflot) dans les villes « de plus de 3500 habitants appartenant à des agglomérations de plus de 50 000 habitants » (pour faire simple !). Les villes (ou plutôt les contribuables des villes ) n’atteignant pas ce quota doivent payer de très fortes amendes, dont le montant a été multiplié par 5, toujours par la même Madame Duflot.

Voyons en effet un peu dans le détail quels sont les conséquences de ce quota de 25% de logements sociaux !

Comment « plus de logement sociaux » c’est… « moins de logements sociaux »

Il y a tout d’abord la problématique de la large majorité des villes qui sont en dessous de ce seuil de 25%. Pour rattraper leur retard, la stratégie suivie par de nombreuses communes est d’imposer de très forts quotas de logements sociaux dans les programmes neufs : 30%, 40%, ou plus !

Le premier effet pervers que l’on constate immédiatement est que ces quotas élevés de logements sociaux dans les constructions neuves nuisent de manière importante à la mixité sociale. On concentre en effet les personnes aux revenus les plus faibles dans ces constructions neuves, reproduisant ainsi les erreurs faites il y a une trentaine d’années.

Mais il y a surtout un autre effet pervers beaucoup plus insidieux. En effet, la loi impose aux promoteurs de revendre à prix coûtant aux bailleurs sociaux les appartements neufs entrant dans le quota de logements sociaux. Pour conserver leur marge, les promoteurs sont amenés à augmenter les prix des logements privés de leur programme neuf. On constate donc que ce sont les investisseurs privés qui financent le logement social sans le savoir ! Le surcoût pour les investisseurs privés généralement reconnu par les professionnels du secteur (par exemple ici) est d’au moins 15%.

Les conséquences de ce surcoût pour les investisseurs privés sont multiples. La première est que pour un programme neuf donné, le nombre d’investisseurs en mesure de financer cet investissement se trouve réduit. En effet, ce n’est pas du tout la même chose de faire un investissement locatif de 175 000 euros ou de 200 000 euros ! (15% de plus) On réduit aussi leur capacité à investir plus tard dans un second bien. Les promoteurs ayant une parfaite connaissance des marchés, la conséquence immédiate est qu’ils préfèrent réduire la taille de leur programme neuf vu que les acheteurs sont moins nombreux.

Dans le pire des cas, certaines villes en déficit de logements sociaux ne parviennent même pas à trouver de promoteurs étant donné qu’il serait impossible de trouver des investisseurs privés prêts à payer le surcoût lié à un taux de logements sociaux de 30 ou 40%. Ces villes ne peuvent pas non plus accepter de nouvelles constructions privées qui dégraderaient encore leur taux de logements sociaux, bloquant ainsi totalement la construction de logements. On constate donc que le quota de logements sociaux induit en fait à la fois moins de logements privés et… moins de logements sociaux ! Bel exploit !

Comment 25% de logements sociaux font encore davantage monter les prix de l’immobilier

Nous venons de voir comment le quota global de logements sociaux (objectif de 25% de logements sociaux dans les villes) induit une diminution du nombre de constructions neuves de logements et donc une diminution de l’offre globale de logements (privés et sociaux), et donc… une augmentation des prix.

Mais ce n’est pas tout ! En effet, chacun sait qu’il existe un lien direct entre la taille d’un marché et le prix. Ainsi, si à demande constante (les Français qui souhaitent devenir propriétaires ou louer dans le parc privé), on diminue l’offre (de logements privés), on exerce une pression à la hausse sur les prix ! Or, que se passe-t-il quand on fixe un taux de 25% de logements sociaux ? On réduit la taille du marché privé de 25% ! Ainsi, les Français souhaitant devenir propriétaires, ou louer, se battent sur un marché où l’offre est rendue artificiellement faible par rapport à la demande. La conséquence : une flambée des prix !

Ironie du sort, les personnes achetant un logement dans le parc privé se trouvent également mises en concurrence avec des personnes habitant des logements sociaux. En effet, une bonne part des locataires sociaux sont loin d’être parmi les Français les plus pauvres. Au-delà des exemples retentissants que l’on trouve régulièrement dans la presse, les locataires occupant des logements sociaux depuis de nombreuses années ne répondent bien souvent plus aux critères financiers pour y habiter et paient donc des surloyers mais qui restent toujours largement inférieurs à ceux du marché. La conséquence est que ces locataires sociaux ont des capacités financières augmentées pour faire de l’investissement locatif.

Ils sont d’autant plus naturellement incités à investir qu’ils ne sont pas propriétaires de leur résidence principale ; investir dans l’immobilier est donc pour eux une bonne manière de garantir leur niveau de vie futur et palier le fait qu’ils ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. On constate donc que les locataires sociaux dont la solvabilité est augmentée par la faiblesse de leurs loyers participent à l’explosion des prix de l’immobilier sur le marché de ceux qui n’ont pas accès au logement social !

Comment les APL font encore un peu plus monter les prix de l’immobilier en France

Comme si cela ne suffisait pas, nous pouvons encore mentionner un autre élément de la politiquesociale du logement qui induit une augmentation générale des prix : ce sont les aides directes au logement (APL). En effet, ces aides augmentent de manière artificielle le pouvoir d’achat locatif de plus de 6 millions de Français. Il est clair que cela ne fait que renforcer la facilité qu’ont les propriétaires à trouver des locataires prêts à dépenser un montant élevé pour se loger. L’ensemble des locataires français voit donc les prix de location augmenter. Les rendements locatifs sont donc artificiellement élevés et… les prix des logements à la vente s’en trouvent augmentés !

Mais encore…

Il existe encore de nombreuses autres lois et réglementations qui exercent des pressions à la hausse sur les prix : dispositifs de défiscalisation Pinel / Malraux / etc., réglementation rendue récemment très stricte sur le « non étalement urbain » rendant inconstructible de nombreux terrains et faisant donc monter les prix du foncier. Toutes ces lois sont également à revoir ou supprimer.

Dernier effet Kisscool !

Les innombrables réglementations encadrant l’immobilier (logement social, défiscalisation…) ont donc toutes pour effet de faire monter les prix de la pierre et les loyers. Cela réduit la solvabilité des investisseurs qui paient trop cher pour se loger eux-mêmes (capacité d’épargne réduite) et ont de moins en moins les moyens d’investir dans des logements devenus trop chers (capacité d’investissement diminuée), cela d’autant plus que les loyers ne suivent pas la hausse des prix puisque les salaires n’augmentent pas (rendements locatifs faibles et en baisse). Les prix élevés induits par nos réglementations éloignent donc les investisseurs, générant un moindre dynamisme du secteur de la construction, ce qui accentue encore la pression à la hausse sur les prix !

Pour conclure sur la politique du logement

La politique sociale du logement en France est un véritable désastre dont les conséquences sont tout sauf sociales. Cette politique est directement à l’origine de l’explosion des prix de l’immobilier depuis 1997 et a donc une responsabilité majeure dans le mal-logement français : nombre de constructions neuves insuffisantes, logements de plus en plus petits, généralisation de la colocation, impossibilité de se loger, investissement dans la pierre devenu inaccessible.

Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si Paris est la ville de France où les prix de l’immobilier ont le plus largement augmenté (x3.5 depuis 1997, contre x2 en moyenne nationale). La politique sociale du logement dans cette ville, et plus largement en région parisienne, est menée avec une totale démesure spécialement depuis l’arrivée des socialistes au pouvoir en 2001 avec Bertrand Delanoë.

De manière à faire cesser l’explosion des prix de l’immobilier qui nuisent gravement à la compétitivité de la France, au niveau de vie et à la qualité de vie des Français (pouvoir d’achat réduit et logements de plus en plus petits), il convient de s’orienter vers une autre politique du logement. Une telle politique, d’inspiration libérale, existe.

C’est celle que je propose dans mon programme que je propose dans le cadre de la primaire citoyenne ouverte pour 2017 et organisée par laprimaire.org. Vous pouvez me soutenir en votant ici.

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