Le drame de l’immobilier Français

Le problème du logement est finalement assez simple : la sur-régulation.

Je m’explique et vous allez voir c’est assez facile à comprendre.

Première chose, les logements sont chers car rares. Que ce soit à l’achat ou à la location, la demande est largement supérieure à l’offre dans les grandes villes ou dans les zones économiquement attractives (je pense aux villes proche de la Suisse par exemple).

La solution simple (voir même simpliste) ce serait de construire. Hors pour construire il faut deux choses : de l’argent pour le terrain et de l’argent pour l’immeuble en lui-même.

Le terrain. 

Les terrains appartiennent ou à des particuliers ou, le plus souvent, à l’Etat ou des collectivités locales (c’est globalement la même chose).

Prenons comme première hypothèse que les terrains sont, par défaut, constructibles.

En réalité, en France, très peu le sont ce qui raréfie les terrains disponibles à la construction donc augmente encore leur prix.

En gros, en France les terrains sont par défaut non constructibles sauf exceptions alors qu’en Allemagne ils sont par défaut constructibles sauf exceptions.

Donc pour commencer, le terrain constructible est cher car rare, voir même totalement hors de prix dans les grandes villes ou, par définition, il y a peu de terrains disponibles.

Donc il faut de l’argent, beaucoup d’argent pour acheter le terrain.

L’immeuble. 

Prenons comme deuxième hypothèses que l’Etat étant le pire gestionnaire de France il n’a pas un centime pour investir lui-même dans le logement et que ce sont donc des particuliers et/ou des entreprises qui investissent.

Pour qu’un particulier ou qu’une entreprise (assurance, banque, mutuelle, société immobilière) investissent dans la construction, c’est à dire prenne un risque en dépensant de l’argent qu’il (ou elle) n’a pas forcément (emprunt), il lui faut la « certitude raisonnable » que son investissement va être rentable, c’est à dire que le taux de rendement va être suffisamment élevé et, surtout, supérieur au taux d’intérêt d’un éventuel emprunt et supérieur au taux de rendement d’investissement moins risqué.

Plus un investissement est risqué, plus il doit rapporter.

Donc plus un investisseur dépense pour construire, plus il doit vendre cher ou louer cher.

Plus un investisseur dépense pour acheter plus il doit vendre cher ou louer cher.

Ça va ? Vous suivez ?

Le rôle nocif de l’Etat. 

Sauf que l’Etat sur-régulant le marché immobilier, l’Etat pensant pourvoir le contrôler mais surtout, l’Etat étant totalement incompétent et parfaitement ignare, il a fait augmenter les prix et baisser les taux de rendement.

En déclarant les terrains inconstructibles par défaut, l’Etat fait monter les prix des terrains constructibles.

En taxant le foncier constructible non construit l’Etat fait monter les prix des terrains constructibles.

En imposant des normes de constructions ubuesques l’Etat fait monter les prix de construction

En limitant/encadrant les loyers l’Etat fait diminuer le taux de rendement.

En donnant plus de droit au locataire qu’au propriétaire et en prenant presque systématiquement fait et cause contre ce dernier, l’Etat fait augmenter le risque.

En taxant les plus-values et les revenus immobiliers, l’Etat fait diminuer le taux de rendement.

Conclusion.  

L’Etat fait donc augmenter les prix, augmenter le risque et diminuer le rendement.

De fait, l’Etat distord le marché immobilier.

L’Etat est le premier responsable de l’état lamentable du marché immobilier français.

 

Mise à jour : 14/01/2016

Vous pouvez aussi ajouter les « frais de notaire » qui sont en réalité les taxes ponctionnées par l’Etat et les collectivités locales. Par exemple les droits de mutations que la Mairie de Paris s’est empressé d’augmenter après l’élection d’Hidalgo.

Cela fait aussi monter les prix artificiellement en dehors de toute logique Offre/Demande et en dehors de toute logique risque/rendement.

 

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Un commentaire pour Le drame de l’immobilier Français

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