Le paradoxe

Le « marché » immobilier Français est tout à fait paradoxal.

Les prix sont élevés et la demande est forte, très forte donc en théorie cela devrait générer une offre abondante ou en tous cas des mises-en-chantier pléthoriques.

Bah non, même pas…

Les imbéciles comme Cécile Duflot vont accuser « le marché » et « la main invisible » sans se rendre compte que si le marché immobilier était un vrai marché, il devrait y avoir moult constructions.

Mais alors, qu’est ce qui bloque ce marché ?

Plusieurs choses :

Selon la chercheuse Gabrielle Fack, dans une étude de 2005 corroborée depuis par plusieurs études universitaires et par l’INSEE, les aides au logement (APL, ALF, ALS) ont un effet terrible sur la hausse des prix. Entre 50% et 80% des sommes versés via ces aides sont absorbés par la hausse des prix.

Les coups de pouces fiscaux et autres systèmes de défiscalisation pervertissent également le marché. Non seulement ils coûtent cher à l’Etat et sont complexes mais en plus de nombreux propriétaires ne s’intéressent plus aux biens qu’ils achètent mais seulement au montant qu’ils peuvent défiscaliser. On construit donc dans des zones ou il n’y a pas de demande. 1/3 des logements construits entre 1995 et 2008 avec des incitations fiscales l’ont été dans des zones non tendues…

Les institutionnels (banques, compagnies d’assurances) ont totalement déserté le marché immobilier alors qu’ils étaient traditionnellement de très gros investisseurs. Seulement 5% des habitations du parc locatif appartiennent aux institutionnels, c’est le record (ou plutôt, l’anti-record) dans l’OCDE…

Le logement social, ou vive 18.4% des ménages est également totalement pervertis par les passe droit et par le fait qu’il n’y a plus de mouvement d’entrée/sortie. La cour des comptes a calculé que 75% des HLM construits depuis 2009 l’ont été dans des zones ou il n’y avait pas de besoin spécifique. Ne parlons même pas de la gestion des sociétés HLM qui est inefficace, coûteuse et génératrice de drame humain.

Le plus grave c’est évidemment quand les politiciens (Duflot, Pinel et Borloo en tête) viennent mettre leurs petits doigts tout boudinés dans les rouages déjà bien mal huilés de ce marché. Le code de l’urbanisme est passé de 1584 à 3266 page entre 2002 et 2012. Il existe 6000 normes techniques dans le bâtiment. Ces normes sont responsables d’une hausse des coûts de construction de 35%. N’oublions pas également la réticence de nombreux maires à construire sur leur commune et les recours incessant de certains riverains. Il faut souvent plus de 10 ans pour qu’un projet immobilier conséquent soit terminé.

Dans le genre absurde, tout les logements neufs doivent être accessibles aux handicapés en fauteuil, mêmes les résidences étudiantes, même les appartements des gendarmeries… Alors qu’un handicapé ne peut pas intégrer la gendarmerie…
Les logements étudiants doivent êtres, pour cela, agrandis de 20%. Il y a donc 20% de logements étudiants en moins.
Les salles de bains doivent aussi être plus grandes et dans une petite surface, pas question d’avoir des toilettes séparées car celles-ci doivent faire 5m² au minimum. Avec ces normes, des toilettes séparées peuvent représentées 1/3 de la surface du salon…

En Allemagne, les logements existants sont, moyennant aide de l’État, transformables pour les handicapés et la proportion de logements accessibles aux handicapés est cohérente avec la proportion d’handicapés dans la population.

Mais il existe des solutions :

Comme souvent, la France ferait bien de jeter un œil aux pratiques allemandes. TVA nulle pour la construction (comme au Royaume-Uni) tout en fixant un prix plafond dans chaque ville. Les communes acceptent de vendre des terrains moins cher si le promoteur s’engage sur un prix au mètre carré plafonné. Les maires bâtisseurs sont récompensés par des dotations de l’Etat. Et bien évidemment, les lois, règles, règlements et normes sont infiniment plus simple et compréhensibles que chez nous.

Incitations fiscales à l’investissements, aussi bien pour les institutionnelles que pour les particuliers.  Mais je ne parle pas d’une énième niche fiscale mais d’une vrai baisse de la fiscalité sur les plus-values immobilières par exemple, sur les loyers perçues ou sur les taxes perçues lors des achats/ventes (droit de mutation, taxes notariales etc…).

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Un commentaire pour Le paradoxe

  1. Ping : En Vrac : Lundi 16 Mars 2015 | No One Is Innocent…

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